Индивидуальный подбор квартиры
8 (812) 703-51-91
Многоканальный
8 (800) 700-72-47
Бесплатно по России

Недвижимость и налоги: что изменилось в 2019 году

10.06.2019

С начала этого года нерезиденты Российской Федерации получили право пользоваться некоторыми налоговыми льготами, которые раньше распространялись только на резидентов. Кроме того, возникли новые нюансы при банкротстве физических лиц, которые могут коснуться тех, кто покупал у них недвижимость.

СУДЬБА РЕЗИДЕНТА И НЕРЕЗИДЕНТА

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Деньги, вырученные от продажи недвижимости, тоже являются доходом.

До 1 января 2019 года освобождение от налогообложения при продаже жилья касалось только налоговых резидентов РФ. Для этого нужно владеть квартирой более 5 лет, а для отдельных категорий – более 3 лет. Трехлетние исключения касаются тех, кто получил право собственности по наследству, в дар от близких родственников или у кого такое право возникло в результате приватизации. Наконец, если имущество было получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Теперь же, с 1 января 2019 года, эти 3 или 5 лет стали налоговой амнистией и для нерезидентов. При этом налоговый вычет в 1 млн руб. (либо зачет расходов на приобретение объекта) нерезидентам не положен.

А КТО ЖЕ ТАКОЙ НЕРЕЗИДЕНТ?

Ни гражданство, ни регистрация значения не имеют. Это человек, который фактически проживал на территории России менее 183 дней в течение налогового периода, то бишь календарного года.

Норма о 30-процентном налоге от цены продажи, если она осуществляется ранее трех или пяти лет (в зависимости от обстоятельств), никуда не делась, при этом если цена меньше 70% от кадастровой стоимости, то за основу для налогообложения берутся именно эти 70% кадастра.

И для резидентов, и для нерезидентов появились и другие послабления. Изменился льготный срок владения для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности. Если раньше был полный запрет на получение налоговой льготы, то теперь жилые помещения, дачи, садовые домики, а также транспортные средства под льготу попадают. Даже если они сдавались в аренду – льготный срок владения (три и пять лет) для этих объектов все равно можно применять.

Hands-over-Contract.jpg

ИП ПОНЕВОЛЕ

Речь идет о присвоении гражданам, занимающимся предпринимательской деятельностью, но без ее регистрации, статуса «фактического ИП» и, как следствие, доначислении НДС.

Одна из граней такой деятельности налоговиков – контроль за торгами госимуществом. Нюансы таковы: если государственное имущество на торгах купил гражданин, то он НДС не платит. Если же госимущество приобретает на торгах индивидуальный предприниматель, то он НДС должен платить как налоговый агент.

А гражданина, который приобретает госимущество на торгах регулярно, налоговая считает не просто гражданином, а ИП и заставляет платить НДС при покупке.

Согласно статье 11 Налогового кодекса, если гражданин фактически осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации, то он не может ссылаться на то, что он не индивидуальный предприниматель. Признаки предпринимательской деятельности определяет статья 2 Гражданского кодекса РФ. Деятельность эта должна быть самостоятельной; систематической; осуществляться на свой риск для извлечения прибыли. При этом прибыль предприниматель должен получать от продажи товаров или от пользования имуществом.

По итогам проверки может быть начислено 13% НДФЛ, 20% НДС, пени (по ставке ЦБ РФ), а также штрафы (от 20 до 40% от неуплаченного налога). Проверить гражданина налоговые органы могут за предшествующие три года, не считая года начала налоговой проверки.

ПЕЧАЛЬНЫЙ ОПЫТ ПРОДАЖИ НИЖЕ КАДАСТРА

В качестве примера недостаточной налоговой подготовки сделки можно рассказать такую историю:

«В 2017 году гражданин купил нежилое помещение за 30 млн руб. и в том же году за те же деньги продал. При этом он был искренне убежден, что никакого налога ему платить не придется, поскольку цена продажи была равна цене покупки. Но оказалось, что кадастровая стоимость помещения на начало года составляла 100 млн руб.! А как мы знаем, если цена сделки ниже, чем 70% кадастровой стоимости недвижимости, то за налогооблагаемую базу берется именно 0,7 от кадастра. То есть в данном случае для исчисления налога берется не 30 млн, а 70 млн. Гражданин был вынужден расторгнуть договор купли-продажи, чтобы не было доначисления налога. Обратная продажа в этом случае не помогла бы.»

Если договор заключен в простой письменной форме – так же и расторгается, если в нотариальной, то и расторгается в нотариальной.

Таким образом, для определения налоговых рисков при сделке необходимо определить четыре вещи: статус продавца (резидент или нерезидент, ИП или нет), кадастровую стоимость и дату приобретения объекта.

pros-and-cons-of-no-closing-cost-mortgages-img-03012018-1.jpg

ПРО БАНКРОТОВ И ЛЮДЕЙ

И, наконец, тема банкротства продавца недвижимости и возникающих при этом рисков для покупателя.

Тут важно понимать, что любая сделка, совершенная в течение трех лет перед банкротством физического лица, которое выступало продавцом, может быть оспорена управляющим или кредитором. Самые рисковые сделки – те, что произошли за месяц до запуска процедуры банкротства. В таком случае доказать, что причинен вред кредиторам, по общей практике, довольно легко.

А в случае признания сделки недействительной покупатель возвращает продавцу объект (он идет в конкурсную массу), а денег от продавца обратно не получает – у того их попросту нет. После вынесения судебного решения о признании данного гражданина банкротом, назначается финансовый управляющий. Он публикует в официальном издании объявление о том, что гражданин такой-то признан банкротом и претензии можно предъявлять в течение двух месяцев после публикации. На данный момент официальным изданием для публикации подобных сведений выбрана газета «Коммерсант».

Далее все заинтересованные стороны подают заявления в арбитражный суд, чтобы их включили в реестр кредиторов. А кто не успел – тот опоздал. И наш покупатель становится «в очередь», в которой он далеко не первый. Там будут и юридические, и физические лица, которым банкрот что-то должен. Суд рассматривает – и формирует реестр кредиторов, после чего происходит их собрание, на котором число голосов прямо пропорционально размеру долга.

Объясняем на пальцах: вы купили у банкрота квартиру, суд признал сделку недействительной. Квартира стоила, скажем, 5 млн руб. А какому-то банку продавец-банкрот задолжал 50 млн руб. Теперь эту квартиру продадут, условно, за миллион. Банку достанется 900 тыс., вам – 100 тыс.

Но весь этот ужас грозит только тем, кто был связан с банкротом какими-то финансовыми или просто личными отношениями. Добросовестный приобретатель, купивший квартиру по рыночной, а не заниженной цене у человека, который ему не сват, не брат и они не знакомы даже в соц. сетях, в общем-то может быть спокоен: доказать злой умысел в суде будет проблематично. По цене сделки стоит ориентироваться на кадастр: если она дешевле на 20% и более, уже возможны проблемы с судебными органами.

Дарение перед банкротством категорически запрещено. При продаже родственникам и взаимозависимым лицам нельзя занижать стоимость. Кроме того, необходимо подтвердить источник происхождения денег на покупку. Но обезопасить сделку можно, если правильно подготовиться и изучить перспективы банкротства продавца. В интернете есть возможность посмотреть все арбитражные дела (а дела о банкротстве физических лиц ведет именно арбитраж). Только надо иметь в виду, что смотреть надо и по месту прописки (регистрации) человека, и по месту нахождения объекта недвижимости.

IMG_4409_0.jpg


Возврат к списку








Обратный звонок

Пожалуйста, заполните краткую контактную информацию.
Наши сотрудники свяжутся с Вами в рабочее время отдела продаж.

Ваше имя*:
Телефон*:
Удобное время для связи*:
Комментарий:

* - поля, отмеченные звездочкой, обязательны для заполнения

 

Запрос на подбор квартиры

Заполните заявку, и наши специалисты свяжутся с Вами в ближайшее время.

Хочу купить: Квартиру в новостройке Жилье в готовом доме Загородный дом
Желаемая цена: от    до    руб.
Количество комнат: Студия С отделкой
Желаемый срок сдачи:
Желаемый этаж:
  Нужна ипотека Нужна рассрочка

Контактная информация для связи с Вами:

Ваше имя: *
Ваш телефон: *
Удобное время для звонка:
E-mail:
Прочие пожелания:
ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ
10.09.2019
Переход на эскроу позволяет застройщикам расширить предложение с использованием субсидий
Это возможность приобретения квартиры в строящихся домах с использованием субсидий.
19.08.2019
Сбербанк снижает процентные ставки по ипотечным кредитам для военнослужащих на 0,3 п. п.
Теперь приобрести квартиры в новостройках и на вторичном рынке можно с использованием кредита по военной ипотеке по ставке от 9,2% годовых.
29.07.2019
О готовности новых станций Фрунзенского радиуса метро
Вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов совместно с представителями КРТИ, Дирекции транспортного строительства и метростроевцами осмотрел строящиеся станции Фрунзенского радиуса метро.
10.06.2019
Недвижимость и налоги: что изменилось в 2019 году
С начала года население Российской Федерации получили право пользоваться некоторыми налоговыми льготами
22.05.2019
На каком этаже лучше жить?
Пейзаж за окнами является расширением жизненного пространства и зрительно увеличивает помещение.
Все новости

   
Банки-Партнеры