Покупка квартиры: документы, на основании которых продавец является собственником. Что надо проверять?
18.09.2020
Если вы покупаете квартиру на вторичке, вам должно быть понятно, что квартира должна находиться в собственности продавца. Значит, придётся разобраться, на каком основании и когда эта собственность наступила.
Гадать или выспрашивать у продавца ничего не надо. Есть документы на квартиру. Давайте разберёмся, какие документы должны быть у продавца. Существуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимое имущество
Правоподтверждающие документы - как понятно из названия, подтверждают, что собственность оформлена на нынешнего собственника (собственников) на основании определённых документов, которые и называются правоустанавливающими. Раньше эту функцию выполняло свидетельство о праве собственности, теперь выписка из ЕГРН- единственный вид правоподтверждающих документов.
Для чего нужно это знать?
В практике часто встречаются объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, или совместной собственности, когда собственников несколько. Также встречаются объекты, когда основанием для собственности является не один, а несколько правоустанавливающих документов.
Например, в квартире один собственник, доля в праве 100 процентов. А основания собственности три: приватизация (Договор передачи) - одна треть, наследство (Свидетельство о праве на наследство по завещанию) - одна треть, и дарение ( Договор дарения) - треть. А получилось так потому, что вначале была приватизация на троих. Родителей и дочь. Потом один из родителей свою долю дочери подарил, а второй родитель на свою долю оставил завещание. И после его смерти дочь стала собственником всей квартиры.
Теперь подробно разберём виды правоустанавливающих документов
Договор купли- продажи. Самый распространённый документ.
Продавец продал, а покупатель купил определённый объект за определённую цену.
Договор мены, в простонародье называемый обменом. Это договор, в результате которого стороны меняются имуществом, чаще всего в таких договорах меняют одну недвижимость на другую. Но бывают исключения.
К договорам мены применяются нормы, аналогичные договору купли-продажи.
Договор дарения. Безвозмездный договор, в результате которого собственность передаётся бесплатно. Чаще всего договора дарения используются при сделках между близкими родственниками. Потому что такое дарение не облагается налогом.
Договор ренты. Специфичный договор. Когда человек при жизни передаёт свою квартиру в собственность другом человеку, но остаётся проживать в квартире до конца жизни. В пользу бывшего собственника на квартиру накладывается обременение. Новый собственник обязуется выплачивать ежемесячно бывшему собственнику определенную денежную сумму. Чаще всего используется в сделках между престарелыми и более молодыми родственниками.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). По данному договору приобретаются квартиры - новостройки у застройщика.
Договор уступки права требования. Является по сути своей разновидностью договора участия в долевом строительстве (ДДУ), с той разницей, что пока собственности на новостройку нет, а договор ДДУ с застройщиком уже заключён, продать правообладатель свою новостройку по договору купли-продажи не может, соответственно, в таких случаях и заключается договор уступки права требования.
Данный тип договоров является своего рода «вторичкой» на первичном рынке.
Соглашение о расторжении любого из этих договоров. Это понятно. Договор был заключён, потом расторгнут. По решению суда например, И стороны договора вернулись в исходное состояние.
Договор передачи (приватизация). Все квартиры, бывшие в муниципальной собственности, передаются в процессе приватизации безвозмездно именно по договору передачи. Право собственности распределяется между всеми проживающими в квартире. При этом есть нюанс. Взрослые (совершеннолетние) могут участвовать в приватизации, а могут от своего права отказаться. Несовершеннолетние члены семьи, проживающие в квартире, должны быть обязательно включены в число собственников.
Справка ЖСК о выплате пая. В советское время достаточно много домов строилось в рамках жилищно-строительных кооперативов. Сейчас это крайне редкая форма правоустанавливающих документов. По сути своей, данная справка является одновременно документом, подтверждающим участие в кооперативе, полную оплату пая (стоимости квартиры) и акт приема-передачи квартиры из кооперативной собственности в частную.
Решение суда. Собственность может быть получена по решению суда. Основание одно- решение суда, а обстоятельства могут быть разные.
Свидетельство о праве на наследство по закону. Наследники вступают в собственность на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство. Данное основание применяется, когда умерший не составлял завещание.
Свидетельство о праве на наследство по завещанию. Если умерший при жизни оставил завещание, в котором распорядился, кому передать его собственность после смерти, в этом случае правообладатель получает недвижимость в свою собственность именно на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Выдаёт такое свидетельство нотариус.
Теперь давайте конкретизируем термины, применяемые в характеристике собственности. Объект и права и субъект права.
Объект права: конкретное имущество, например квартира, дом. земельный участок, нежилое помещение, находящееся в собственности, имеющее отдельный кадастровый номер, почтовый адрес.
Субъект права: физическое или юридическое лицо, владеющее объектом права, т. е. субъектом права является тот, кому непосредственно эта собственность принадлежит.
Знание правоустанавливающих документов необходимо для понимания истории квартиры. А понимание истории квартиры, в свою очередь, позволяет организовать грамотную проверку юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости.
Гадать или выспрашивать у продавца ничего не надо. Есть документы на квартиру. Давайте разберёмся, какие документы должны быть у продавца. Существуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимое имущество
Правоподтверждающие документы - как понятно из названия, подтверждают, что собственность оформлена на нынешнего собственника (собственников) на основании определённых документов, которые и называются правоустанавливающими. Раньше эту функцию выполняло свидетельство о праве собственности, теперь выписка из ЕГРН- единственный вид правоподтверждающих документов.
Для чего нужно это знать?
В практике часто встречаются объекты недвижимости, находящиеся в долевой собственности, или совместной собственности, когда собственников несколько. Также встречаются объекты, когда основанием для собственности является не один, а несколько правоустанавливающих документов.
Например, в квартире один собственник, доля в праве 100 процентов. А основания собственности три: приватизация (Договор передачи) - одна треть, наследство (Свидетельство о праве на наследство по завещанию) - одна треть, и дарение ( Договор дарения) - треть. А получилось так потому, что вначале была приватизация на троих. Родителей и дочь. Потом один из родителей свою долю дочери подарил, а второй родитель на свою долю оставил завещание. И после его смерти дочь стала собственником всей квартиры.
Теперь подробно разберём виды правоустанавливающих документов
Договор купли- продажи. Самый распространённый документ.
Продавец продал, а покупатель купил определённый объект за определённую цену.
Договор мены, в простонародье называемый обменом. Это договор, в результате которого стороны меняются имуществом, чаще всего в таких договорах меняют одну недвижимость на другую. Но бывают исключения.
К договорам мены применяются нормы, аналогичные договору купли-продажи.
Договор дарения. Безвозмездный договор, в результате которого собственность передаётся бесплатно. Чаще всего договора дарения используются при сделках между близкими родственниками. Потому что такое дарение не облагается налогом.
Договор ренты. Специфичный договор. Когда человек при жизни передаёт свою квартиру в собственность другом человеку, но остаётся проживать в квартире до конца жизни. В пользу бывшего собственника на квартиру накладывается обременение. Новый собственник обязуется выплачивать ежемесячно бывшему собственнику определенную денежную сумму. Чаще всего используется в сделках между престарелыми и более молодыми родственниками.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ). По данному договору приобретаются квартиры - новостройки у застройщика.
Договор уступки права требования. Является по сути своей разновидностью договора участия в долевом строительстве (ДДУ), с той разницей, что пока собственности на новостройку нет, а договор ДДУ с застройщиком уже заключён, продать правообладатель свою новостройку по договору купли-продажи не может, соответственно, в таких случаях и заключается договор уступки права требования.
Данный тип договоров является своего рода «вторичкой» на первичном рынке.
Соглашение о расторжении любого из этих договоров. Это понятно. Договор был заключён, потом расторгнут. По решению суда например, И стороны договора вернулись в исходное состояние.
Договор передачи (приватизация). Все квартиры, бывшие в муниципальной собственности, передаются в процессе приватизации безвозмездно именно по договору передачи. Право собственности распределяется между всеми проживающими в квартире. При этом есть нюанс. Взрослые (совершеннолетние) могут участвовать в приватизации, а могут от своего права отказаться. Несовершеннолетние члены семьи, проживающие в квартире, должны быть обязательно включены в число собственников.
Справка ЖСК о выплате пая. В советское время достаточно много домов строилось в рамках жилищно-строительных кооперативов. Сейчас это крайне редкая форма правоустанавливающих документов. По сути своей, данная справка является одновременно документом, подтверждающим участие в кооперативе, полную оплату пая (стоимости квартиры) и акт приема-передачи квартиры из кооперативной собственности в частную.
Решение суда. Собственность может быть получена по решению суда. Основание одно- решение суда, а обстоятельства могут быть разные.
Свидетельство о праве на наследство по закону. Наследники вступают в собственность на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство. Данное основание применяется, когда умерший не составлял завещание.
Свидетельство о праве на наследство по завещанию. Если умерший при жизни оставил завещание, в котором распорядился, кому передать его собственность после смерти, в этом случае правообладатель получает недвижимость в свою собственность именно на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию. Выдаёт такое свидетельство нотариус.
Теперь давайте конкретизируем термины, применяемые в характеристике собственности. Объект и права и субъект права.
Объект права: конкретное имущество, например квартира, дом. земельный участок, нежилое помещение, находящееся в собственности, имеющее отдельный кадастровый номер, почтовый адрес.
Субъект права: физическое или юридическое лицо, владеющее объектом права, т. е. субъектом права является тот, кому непосредственно эта собственность принадлежит.
Знание правоустанавливающих документов необходимо для понимания истории квартиры. А понимание истории квартиры, в свою очередь, позволяет организовать грамотную проверку юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости.
